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樓市降溫土地財政增長放緩 三四線醞釀“救市”

來源:華夏時報
日期:2019-03-23
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  2018年,由于受到樓市降溫、棚改退潮的影響,土地市場降溫,增速放緩。而在一些對土地財政依賴度較高的三四線城市,已經有城市開始“救市”。

  2018年土地市場轉冷

  近日,諸葛找房整理數據并發布了關于2018年土地市場的報告,數據顯示,2015年以來,隨著房地產市場的復蘇及火熱,土地使用權收入連年攀升,2017年全國土地收入超5萬億,增速近40%。2018年,由于房地產市場的調控,房企融資收緊等因素的影響,全國土地市場有所降溫。2018年全國土地收入創新高,達到了6.51萬億,增速放緩至25%。

  隨著土地市場的降溫,土地流拍也在增加,據諸葛找房統計,2018年全國地級市土地流拍數量達到創記錄的1808宗,且下半年以來成交土地多以低價和底價成交。

  在去年土地市場降溫的背后,是房地產市場的整體轉冷。合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示,土地市場降溫是幾個層面引起的,第一個是去杠桿對開發商現金流的影響,在2018年達到了一個峰值,開發商的資金狀況并不是特別樂觀。再加上全國很多城市都執行比較嚴格的限購政策,開發商的銷售回款也并不是特別理想,現金流的壓力造成開發商在投資拿地、資金調配方面存在著一定的壓力,土地流拍自然會增加。

  棚改退潮,也是造成2018年土地市場轉冷的一大因素。2018年10月8日,國務院常務會議明確指出,因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。對新開工棚改項目抓緊研究出臺金融支持政策,嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。吉林長春、江蘇淮安等地也調整了棚改政策,降低棚改貨幣化安置比例,推進更多進行實物安置。

  上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示,棚改政策的轉變,對土地市場是有一定影響的?;醣一倉玫募跎?,市場上就少了很多購房需求,尤其是對于三四線城市來說,內生性需求本來就不多,購房需求在前一波房價快速增長的時候已經釋放掉了,未來需求可能會更少。房企自然會謹慎一些看待這些市場,購置土地時會更為謹慎。

  三四線依賴土地財政

  2012年以來土地使用權出讓金與地方公共預算的比值基本保持在0.4以上,近兩年來隨著土地出讓金的攀升,與地方一般公共預算收入的比值也越來越大,2017年、2018年的比值升為0.57、0.66,超過地方一般公共預算收入的一半以上。

  諸葛找房分析,從土地使用權收入與地方一般公共預算收入比值可以明顯看到地方政府對土地財政的依賴程度一直較高,地方政府寄希望于賣地來彌補和維持地方財政收支缺口。但近年來過分依賴土地出讓收入帶來的負面影響越來越大,對土地財政的依賴逐漸成為導致房價上漲的重要因素之一,同時也加大了地方債務風險以及金融風險。

  從城市來看,在2018年,一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金占地方一般公共預算收入的平均比值分別為0.4、0.91和1.51。三四線城市對土地財政的依賴度最高。

  諸葛找房分析,一線城市產業轉型,逐漸進入后工業化階段,產業合理,政府一般公共預算收入較高,土地財政依賴度處于較低水平;二線城市處于快速擴張期,需求旺盛,市場熱度高,供地規模大且房企競爭激烈,土地財政依賴度略高于一線城市;三四線城市自身經濟體量有限,抗風險能力不足,但在棚改及行業上行周期帶動下,部分城市土地出讓收入大幅增長,在2018年土地財政依賴度最高。

  諸葛找房進一步指出,由于多數三四線城市經濟基礎較薄弱,土地財政收入幾乎成為城市經濟發展的最主要來源,比如菏澤、日照等城市,得益于大規模的棚改貨幣化安置,土地出讓金收入大幅提升,是其一般公共預算收入的2倍以上,為地方政府提供了豐厚的資金。隨著棚改貨幣化推進,刺激了三四線城市大量的購房需求,三四線商品房市場迅速量價齊升,帶動土地市場一時火熱,地方政府在高位時賣地套現成為緩解地方債務的重要手段。高土地依賴度短期也引發了地價、房價快速上升,未來隨著棚改貨幣化比例下調,需求已經被提前透支的情況下,一旦土地市場降溫,此類城市需求將難以為繼。
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