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招商蛇口一季度凈利增172% 房企謀求規模利潤雙增長

來源:21世紀經濟報道
日期:2018-04-25
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  2018年至今樓市調控不斷,一二線和三四線城市同時承壓,房地產融資持續收緊,房企一季度業績表現如何?

  4月23日,招商蛇口(001979.SZ)搶先發布了一季報,期內公司營收91.63億元,同比增長32%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤57.78億元,同比增長172%。在市場趨弱的背景下,招商蛇口的規模和利潤雙雙飄紅。

  截至目前,發布一季報或一季度業績的房企并不多,招商蛇口的業績并不能代表行業;并且一季度業績中,有滯后結算的因素,也不能完整真實地反映一季度市場。

  多家券商調研報告顯示,一季度房地產銷售增速繼續下行,在4月份地方樓市調控密集出臺的背景下,這一趨勢或將持續;弱市之下,行業集中度繼續提升,大型房企加快周轉資金回籠,規模擴張同時更注重利潤的增長。

  近年來屢被詬病增長太慢的招商蛇口,延續去年的強勢,在一季度的業績表現亮眼。

  一季度,公司累計實現簽約銷售面積148.85萬平方米,同比增加8.43%;實現簽約銷售金額313.08 億元,同比增加18.09%。

  而公司實現凈利潤達57.78億,相當于去年全年122億凈利潤的47%左右,這是一個相當大的增長。

  平安證券指出,凈利大幅增長原因有,深圳雙璽等高毛利率項目結算,帶動毛利率同比提升26.3個百分點至49.5%;少數股東損益占比下降13.3個百分點至0.9%。而最主要的是,期內交割上年末向地產基金轉讓的上海招商局大廈、招商局廣場和北京招商局大廈,導致投資收益同比增長53.9%至38.4億。

  在近日的股東大會上,招商蛇口管理層表示,類似轉讓資產帶來凈利的模式,未來還可能發生。

  中信證券指出,公司資產整體轉讓的收益,應視為一種經常性收益。因公司新增商辦物業較多,采取整體出售的方式并非權宜之計,未來會經常發生。

  從2017年開始,招商蛇口進入了規模爆發期,從一季度業績也可看出,管理層也在多方努力增加收益。

  在3月份的2017年度投資者交流會上,招商蛇口管理層表態進取,給公司定下了2018年1500億的銷售目標;招商蛇口常務副總經理朱文凱同時表示,公司更看重今年的現金流、銷售回款,以及規模和利潤的平衡。

  一季度,招商蛇口拿地延續積極,擴規模意圖明顯。據平安證券統計,公司期內在杭州、天津、佛山等地新增建面361萬平方米,同比增長211%,遠超同期銷售;總地價294 億,占同期銷售金額比重94%,權益建面210萬平方米,權益占比58%。

  加速擴張之下,招商蛇口的負債率略有上升。一季度末公司在手現金437.7億,為短期負債(短期借款+一年內到期長債)的135.4%,短期償債壓力較小。期末凈負債率為66.3%,較期初上升7.9個百分點。由于公司持續加大開工和拿地,期內經營性凈現金流凈流出91.5億元。

  中信證券認為,當前按揭貸款利率上升,公司存在銷售失速的風險;資本性開支較大,可能導致短期杠桿率提升。

  不過該機構也指出,招商蛇口推盤高峰主要集中在二季度之后,預計未來幾個月,季度銷售額同比增速將高于一季度;公司定價理性,部分項目成本優勢較大,去化率相對確定,銷售能夠實現平穩增長,并完成全年1500億的銷售目標。

  平安證券認為,公司2018年一季度末預收賬款較上年末增長28%至705.1億,為2017年實際營收的93.4%,加上30.8%的竣工高增長計劃,已奠定2018年業績高增長基礎。

  進入四月份,各大龍頭房企紛紛公布一季度業績。從銷售數據看,龍頭房企的領先優勢在持續凸顯和擴大。

  碧桂園在2018年一季度實現合同銷售金額約1879.7億元,同比增長24.76%。恒大、萬科緊隨其后,分別以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中,碧桂園3月單月合同銷售額達641.3億元,分別較恒大、萬科的單月銷售額多出百億元。

  此外,保利、融創、中海、綠地銷售額超500億元,分列第四到第七位。從房企銷售額看,第一梯隊的房企正逐漸拉大與身后房企的差距,市場集中度在繼續提高。

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